Comment optimiser son parc immobilier face à la hausse des prix de l’énergie ?

Le secteur du bâtiment représente environ 44 % de l'énergie consommée en France, surpassant le secteur des transports. Cette consommation élevée se traduit par des coûts opérationnels substantiels pour les propriétaires et les gestionnaires immobiliers.

Dans ce contexte, optimiser le parc immobilier devient essentiel pour maintenir la compétitivité économique et répondre aux objectifs de durabilité. La France s'est fixée des objectifs ambitieux, tels que la réduction de 50 % de la consommation énergétique d'ici 2050 par rapport à 2012, avec un palier intermédiaire de 20 % en 2030. Atteindre ces cibles nécessite une amélioration significative de l'efficacité énergétique des bâtiments.

Face à l'augmentation des prix de l'énergie et aux impératifs environnementaux, une question centrale se pose : quels sont les leviers à disposition pour optimiser le parc immobilier face à cette pression énergétique ?

Les défis énergétiques du parc immobilier

L'énergie représente une part significative des coûts d'exploitation des bâtiments. Selon CBRE France, les dépenses énergétiques peuvent constituer en moyenne plus d'un quart des charges d'un bâtiment. Cette proportion peut varier en fonction de l'âge, de la taille et de l'efficacité énergétique du bâtiment. Par exemple, dans les bâtiments anciens ou mal isolés, les coûts énergétiques peuvent représenter une part encore plus importante des dépenses totales.

Le secteur immobilier est soumis à une réglementation de plus en plus stricte en matière de performance énergétique et d'impact environnemental :

• Décret Tertiaire : Ce décret impose une réduction progressive de la consommation énergétique des bâtiments tertiaires, avec des objectifs de -40 % d'ici 2030, -50 % en 2040 et -60 % en 2050 par rapport à une année de référence.
• RE2020 : Entrée en vigueur le 1ᵉʳ janvier 2022, la Réglementation Environnementale 2020 vise à améliorer la performance énergétique et à réduire l'empreinte carbone des bâtiments neufs. Elle encourage l'utilisation de matériaux biosourcés et favorise le recours aux énergies renouvelables.
• Objectif de neutralité carbone : La France s'est engagée à atteindre la neutralité carbone d'ici 2050, ce qui implique une décarbonation complète du secteur du bâtiment. Les nouvelles constructions devront être à "émissions nulles" à partir de 2030, c'est-à-dire sans émission de carbone sur site provenant de combustibles fossiles.

Par ailleurs, la société est de plus en plus sensibilisée aux enjeux environnementaux. Les occupants des bâtiments, qu'ils soient résidents ou employés, attendent de plus en plus des bâtiments respectueux de l’environnement, intégrant des dispositifs d’économies d’énergie et des certifications reconnues comme HQE ou BREEAM. Cette évolution des mentalités pousse les acteurs de l'immobilier à adopter des pratiques plus responsables pour répondre à la demande du marché. Ainsi, le secteur immobilier se trouve à la croisée des chemins : répondre aux défis économiques et réglementaires tout en s’alignant sur des attentes sociétales de plus en plus exigeantes.

Les leviers d’optimisation énergétique

Diagnostic et suivi de la performance énergétique

La réalisation d'audits énergétiques est essentielle pour identifier les principaux postes de consommation dans un bâtiment. Selon l'ADEME, un audit énergétique permet d'estimer les économies potentielles, tant environnementales que financières, pouvant être réalisées.

Les outils numériques jouent un rôle crucial dans le suivi de la performance énergétique. L'utilisation de capteurs IoT (Internet of Things) ou IIoT (Industrial Internet of Things), de plateformes de gestion énergétique et de l'intelligence artificielle permet de surveiller en temps réel les consommations, de détecter les anomalies et d'optimiser les réglages des équipements. Schneider Electric a transformé son usine du Vaudreuil (Normandie) en une vitrine de l'industrie du futur. Grâce à l'installation de capteurs IIoT connectés à des plateformes numériques, l'usine a optimisé sa gestion de l'énergie, entraînant une réduction de 25 % de la consommation électrique, une diminution de 17 % du gaspillage de matériaux et une baisse de 25 % des émissions de CO₂.

Modernisation et rénovation du parc

• Travaux d’isolation thermique : L'isolation des toits, murs et fenêtres est une étape cruciale pour améliorer l'efficacité énergétique des bâtiments. En 2023, 71 600 logements ont engagé des rénovations d'ampleur, avec des économies d'énergie conventionnelles attendues de 0,9 TWh/an grâce aux dispositifs dédiés de l'Agence nationale de l'habitat (Anah).
• Énergies renouvelables : Le déploiement de sources d'énergie renouvelable, telles que les panneaux solaires ou la géothermie, est en constante progression. En 2022, la production d'énergie primaire en France a diminué de 17,7 %, principalement en raison de la baisse de la production nucléaire, mettant en évidence la nécessité d'investir davantage dans les énergies renouvelables.

En combinant ces différents leviers, il est possible d'améliorer significativement la performance énergétique des bâtiments, contribuant ainsi à la transition énergétique et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Les bénéfices d’une stratégie d’optimisation énergétique

Réduction des coûts d’exploitation

Une stratégie d’optimisation énergétique permet de réduire significativement les coûts d’exploitation des bâtiments.

• Économies directes : Une rénovation énergétique performante peut entraîner des économies substantielles sur les factures énergétiques. Le programme "Booster Entreprises" de l’ADEME vise à accompagner financièrement et techniquement les entreprises du secteur tertiaire dans la rénovation énergétique de leurs bâtiments, contribuant ainsi à la réduction des consommations énergétiques.
• Gestion active des consommations : L’installation de systèmes de gestion intelligente de l’énergie, tels que des capteurs IoT et des plateformes de monitoring, permet d'identifier rapidement les gaspillages. Des dispositifs tel que le programme "Baisse les Watts" existent et s'adressent aux TPE et PME souhaitant pérenniser leur entreprise tout en réduisant leur facture d'énergie.

Amélioration de la valeur immobilière

Les bâtiments énergétiquement performants attirent davantage les investisseurs et les locataires. Selon une étude de Knight Frank, les immeubles de bureaux de premier plan à Londres avec une certification “BREEAM Excellent” bénéficient d'une prime de vente de 10,5 % par rapport aux bâtiments non certifiés. Les actifs immobiliers alignés sur les exigences réglementaires et environnementales conservent mieux leur valeur sur le long terme. À l’inverse, les bâtiments énergivores risquent de devenir difficiles à vendre ou à louer.

Contribution aux objectifs de durabilité

Une optimisation énergétique réduit directement les émissions de gaz à effet de serre. Par exemple, le dispositif Éco Énergie Tertiaire impose une réduction progressive des consommations énergétiques dans les bâtiments tertiaires, contribuant ainsi à la lutte contre le changement climatique.
Les performances énergétiques et environnementales des bâtiments sont également des critères clés dans les évaluations ESG. De grandes entreprises intègrent désormais des critères de durabilité dans leur gestion d’actifs immobiliers, ce qui se traduit par une meilleure image de marque auprès des investisseurs.

Vers une stratégie immobilière durable et résiliente

Face à la pression exercée par la hausse des prix de l’énergie, l’optimisation du parc immobilier s’impose comme une priorité incontournable. Les enjeux énergétiques actuels mettent en lumière la nécessité d’une approche intégrée, combinant des solutions technologiques avancées, des travaux de rénovation ambitieux, et une gestion active des comportements des usagers. Dans un contexte marqué par des défis climatiques et économiques, l’optimisation énergétique devient un levier stratégique majeur, permettant aux entreprises de se positionner en acteurs responsables et résilients. La question reste alors de savoir comment aller encore plus loin : comment anticiper les futures réglementations, tirer parti des innovations, et intégrer pleinement ces actions dans une stratégie globale et pérenne ?